金吾财讯 | 长江证券发布研报指，龙湖集团（00960）公司化治理成熟 ，股权结构稳定
，内部人才培养体系完善，确保了经营决策的稳定性和效率 。研报核心逻辑在于公司坚持长期主义 ，2011年即明确“持商业 ”战略，截至2025年末已运营99座商场
，构成下行周期的压舱石；同时恪守财务安全底线，通过经营性物业贷置换信用融资 ，优化债务结构
，已平稳度过偿债高峰
。业务层面，开发业务的拖累正逐步出清 ，运营及服务业务持续贡献增量
，预计最晚到2028年，开发业务收入占比将降至50%以下。存量商场改造与新开项目 、物管业务加大外拓均为未来业绩提供增量确定 。

　　财务与业务焦点方面 ，2025年公司实现营业收入973亿元
，同比维持双位数降幅；受开发业务拖累，综合毛利率同比下滑6.3个百分点至9.7% ，核心净利润首次转负。运营业务中
，商业航道实现租金收入112亿元，同比增长4% ，成为业绩稳定器；资管航道收入29.8亿元，冠寓贡献超八成
。服务业务中
，智创生活收入112.3亿元，龙智造收入增长7%至13亿元。财务安全上 ，2025年末有息负债压降至1528亿元
，经营性物业贷及长租贷占比达66%，连续三年实现含资本性支出后的经营性现金流为正 。主要风险包括老库存量价修复不及预期
、消费承压拖累商场经营以及物管在管面积进一步下滑
。

　　长江证券预计公司2026~2028年归母净利润分别为6.3/20.8/29.7亿元 ，同比分别-39%/+231%/+43%
，对应PE分别为67.3x/20.3x/14.2x，首次覆盖 ，给予“买入
”评级。

　　风险提示：1、老库存量价修复不及预期；2 、消费承压拖累商场经营表现； 3、物业服务在管面积进一步下滑；4
、盈利预测假设不成立或不及预期的风险 。